リース契約検証の要点。―コロナ規制後に交渉となる点－

リース契約においてテナントは、高額の家賃を長期にわたって支払うことを約束します。当事者が個人として署名している場合は、リース不履行の責任は、署名者の個人資産にまで及びます。署名する前に、重要事項をご確認下さい。以下の点を考慮しながら、リースを検証されてはいかがでしょうか。

1. 予め合意した覚書の内容を反映されたものか。リース契約交渉の前に、経済的な条件や契約の最重要項目について文書で確認する。当該文書は通常、「Term sheet」と呼ばれる。不動産ブローカーと相談しながら、市場の状況を考慮し、内容を交渉する。同文書の内容は、リース交渉の指針となるが、それ自体に拘束力はない。とはいえ、リース交渉で、特段の理由がない限り、覚書を矛盾する内容を主張することは取引の成立を危うくすることになるので、覚書の合意は尊重される

2. Grossリースか、Netリースか。前者の場合、テナントは毎月定額の家賃以外の支払い義務がない。大家は当該敷地や建物に関する他の経費を考慮して、家賃を設定する。Netリースでは、家賃以外に「Additional rent」として、契約の合意に従って他経費をテナントが払い戻すことになる。NNN（トリプルNet）リースでは、テナントが修理メンテナンス、保険料、入居部に課税される税金を負担することになる。大家による設備投資コストのテナントへの転嫁に関連する内容についても検討が必要。

3. リース履行保証。これはテナント以外に、例えばその親会社または個人オーナーが、リースの履行を保証をすること。主に支払い保証となる。重要な事項なので、通常、Termsheetの交渉の際に合意される。

4. 不可抗力条項の内容は。「Force Majeure」または「Excusable delays」条項と言われる。当事者のコントロール外の事情、例えば天災、戦争、感染症の世界的流行などが原因で契約義務が履行できなくなった場合、免責されることを定める。家賃支払い義務は、免責の対象外となっていることが少なくない。コロナ禍の規制を受け、不可抗力発生時のテナント家賃支払い義務が、交渉の対象となることも多くなった。小売店などでは、政府規制によって営業が制限された場合に、家賃が調整されることを定めた条項も交渉されることがある。

5. 居前工事の取り決め。費用負担や、許認可取得や工事についての条件は明確に定められているか。引き渡し予定日が遅れた場合の取り決めは合意しているか。

6. リース期間の延長条項。通常、Term sheetの交渉で延長期間、延長後の家賃の決め方などが合意される。「Option to extend」などと呼ばれる。リースで合意した場合、一定の条件を満たせばテナントは自動的にリースのを延長できる。

7. テナントの保険付保義務。リース上の要求事項を満たしているかどうか確認。満たしてない場合は契約不履行となり、大家のリース解除権の行使も可能となる。

8. リース満了時の撤去に伴なう義務。原状回復義務の程度を確認。特に入居前に工事が行われた場合、どの程度の回復が必要か確認することは重要になる。

9. リースの譲渡、一部転貸の権利。当該権利が広く合意されていれば、テナント事業が低迷した場合に、テナントに有利となる。事業譲渡時の、大家への支払い義務などはないかも確認事項。

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